Gayrimenkul hukuku uzmanları, kira davalarında arabulucunun zarurî olmasının kıymetli bir misyonu yerine getireceğini, bu sayede davaların çok kısa müddette çözülebileceğini bildirdi.
Kiracı ile konut sahibi ortasındaki ilgiye yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Birtakım Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Konseyi’nde kabul edildi.
Kanuna nazaran, kira bağından kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulmuş olması kuralı aranacak.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi kıymetlendirdi.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCUK NASIL İŞLEYECEK?
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, son periyotta kiracı ile mal sahibi ortasındaki bağın önemli halde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili arabuluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflarda arabulucunun zarurî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için arabulucunun mecburî olmayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası adap istikametinden reddedilecektir” dedi.
O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların tez ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında mutlu olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
EVSAHİBİYLE KİRACI NASIL ANLAŞACAK?
Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda mutabakatı halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da tekrar sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu etap geçilmeden muhakkak dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk düzeneği kıymetli bir misyonu yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ancak yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise tıpkı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira kontratı kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zarurî orta buluculuk kaidesinin getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku meselelerinin aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından çok yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
Yine çok uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da mecburî orta buluculuk koşulu getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri lakin uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk koşulu hem süreyi kısaltacak hem de kıymet kayıplarını engelleyebilecektir” dedi.
ANLAŞAMAZLARSA NE OLACAK?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de arabuluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Arabuluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu müddet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira bağlantılarında husus ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise arabuluculuk müddeti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.
Yüksel, mecburî arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra muhtaçlıktan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik muhtaçlığı sebebiyle tahliye, 10 yıllık mühletin dolması sebebiyle tahliye, arsa müddetinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması bahislerindeki uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek zarurî olacak. Ayrıyeten aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili bahisler ve genel heyetlerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk mecburî olacak.”
Yüksel, binalarda yahut topraklarda duman, pis su, koku ve gibisi bahislerde komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu toprağa taşması ve yerden geçilmesi üzere mevzular ile taşınmaz bölümü yahut tıpkı hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını kelamlarına ekledi.
